Todos querem investir em fundos imobiliários, virou uma febre, mas tem muita gente que não tem noção sobre o assunto e principalmente analisar de forma correta um FII. Então, trouxe para vocês uma lista com alguns pontos chaves que devem influenciar sua escolha para adquirir as cotas dos FII´s para sua carteira, bora lá conferir
Tenho certeza de que a curiosidade de como analisar um FII fez você chegar a esse conteúdo, existem alguns fatores que observamos para não cometer erros primários ou até minimizar o erro operacional na aquisição de cotas dos FII´s. Para que você faça melhores investimentos em FII´s, estou disponibilizando uma lista com 7 pontos chave que irão influenciar na escolha para sua carteira de investimentos.
Confira a seguir…
1. Dividendos
Se você tem a pretensão de formar uma carteira de dividendos, fique atento nos FII´s que podem ser mais vantajosos do que as ações. Mas, para tanto, o importante é analisar o percentual de DIVIDEND YIELD (DY) ou o mais popular DIVIDENDOS. Analisar o percentual de dividendos que o fundo paga todos os meses vamos observar quanto foi pago de proventos (dividendos) nos últimos 12 meses apurados. Pense bem você tem um fundo que proporciona um valor mensal (variável) na média de R$ 1,50, temos um montante de R$ 18,00 por ano Caso a cota desse fundo está sendo negociada em 105,00 e dividimos pelo resultado gerado apurado dos 12 meses, então teremos um dividendo de 17,14% Vale lembrar que nesse momento que estou escrevendo esse artigo a distribuição de dividendos nos FII´s é isenta de IR (imposto de renda) 2. Indicador P/VP Para quem usa a analise fundamentalista tanto em ações quanto em FII`s o indicador P/VP (valor de mercado/valor patrimonial) é um ótimo revelador de oportunidades no mercado, mas nunca analise ele isoladamente, outros aspectos e indicadores (múltiplos) são importantes para cada avaliação e analise. Com o indicador P/VP é possível ter uma percepção se o preço/valor está caro ou barato, valores que indiquem resultados abaixo de 1, por exemplo, dão a entender que o valor da cota está sendo negociado com deságio, mas estará caro se ficar acima desse valor.
2. Indicador P/VP
Para quem usa a analise fundamentalista tanto em ações quanto em FII`s o indicador P/VP (valor de mercado/valor patrimonial) é um ótimo revelador de oportunidades no mercado, mas nunca analise ele isoladamente, outros aspectos e indicadores (múltiplos) são importantes para cada avaliação e analise. Com o indicador P/VP é possível ter uma percepção se o preço/valor está caro ou barato, valores que indiquem resultados abaixo de 1, por exemplo, dão a entender que o valor da cota está sendo negociado com deságio, mas estará caro se ficar acima desse valor.
Quando identificamos cotações muito abaixo do valor patrimonial pode sinalizar que o SR. Mercado está precificando um negócio inviável, ou até mesmo uma péssima gestão do fundo. Muito importante salientar que boa parte das situações, os imóveis que estão na carteira de fundos de tijolo costumam ser reavaliados constantemente, e por isso muitas das vezes o P/VP fica defasado.
3. Liquidez
Sempre procurem FII´s com liquidez diária alta, essa é a principal vantagem em comparação ao investimento em imóveis físicos, a liquidez de mercado é um fator importante a ser analisado. Da mesma maneira que acontece na ações, os fundos que possuem uma boa reputação no mercado contam com uma liquidez muito boa. Mas claro que devemos observar e levar em conta os fatos relevantes do mercado, a composição da carteira do fundo, a cotação do ativo e assim por diante.
4. Prazos dos Contratos
Analisar os prazos de vencimentos dos contratos é de extrema importância na hora de compra cotas de um determinado fundo. Por mais que o fundo se enquadre em todos os filtros para um analista, os contratos podem fazer a perspectiva positiva virar negativa, imagine você comprar cotas de um determinado FII que a maioria dos seus contratos estão em período de vencimento, isso vai tirar o seu sono e sua rentabilidade da sua carteira de investimento. Mas em um conceito básico, quanto maior for o prazo do contrato a tendencia é que tenhamos uma boa previsão de receitas ao decorrer do meses.
5. Contratos com regras particulares
Mas o que é isso? Mais conhecidos como contratos atípicos essa regra entra como complemento da regra 4. Os contratos atípicos podem apresentar duração de 10 anos e com os ajustes indexados com a inflação, em um contrato típico a duração é de 5 anos e tendo como base um indexador anual e naturalmente, uma revisão ao final do 3° ano. Importante lembrar que esses contratos não contam com revisão, ou seja, a renegociação só é possível ao final do contrato ou na rescisão antecipada. Por isso, os investidores que visam o longo prazo estão dando mais preferencia para contrato e acordos atípicos, isso representa uma maior previsibilidade de recebimentos no longo prazo.
6. Vacância
Para os fundos que investem diretamente em imóveis a rentabilidade valorização do negócio ou do aluguel obtido, mas ai entra a vacância. A vacância física significa ao percentual que se mede a proporção do espaço não locado, isso em relação a sua área bruta locável Um exemplo simples o empreendimento tem 200 mil metros de área bruta e existem 20 mil disponível para locação, isso que dizer que temos uma taxa de vacância de 10% Mas existe o indicador de vacância financeira. Você sabia disso meu nobre amigo investidor? Pois é, isso corresponde a área que não está gerando receita dividida pela área total do fundo imobiliário. Apesar de se pouco utilizada, essa vacância pode indicar o grau de eficiência de um ativo. Nesse caso a parte que não está sendo rentabilizado no empreendimento.
7. Volatilidade
Não só com as ações, os FII´s estão sujeitos as oscilações de preço, uma vez que estamos falando de renda variável, portanto sua cotação não é fixa. A volatilidade tem como intuito evidenciar as oscilações de alta e baixa do ativo, sendo observado em um determinado time frame, diário, semanal, mensal ou até mesmo no anual. Vale ressaltar que os FII´s costumam tem uma volatilidade menor dos preços em comparação de determinadas ações mais voláteis, o que pode representar mais segurança. Quando observamos situações de incertezas com o cenário econômico, os fundos que apresentam poucas oscilações costumam ser uma boa opção defensiva da carteira de investimentos. Não deixando de comparar o IBOV (Índice de ações do Ibovespa) que possui uma oscilação muito grande contra o IFIX (Índice dos Fundos Imobiliários) que possui uma volatilidade muito menor.
E para encerrarmos, vejam que existem várias nuances que observamos antes de alocar em cotas de FII´, é de extrema importância contar com uma analise eficiente para tomar a decisão ou não de colocar o ativo na carteira de investimentos. Espero que esse artigo ajude você em seus investimentos.
Até o próximo artigo, valeu turma.
Fabiano Gonçalves
