{"id":1773,"date":"2023-06-23T06:15:08","date_gmt":"2023-06-23T09:15:08","guid":{"rendered":"https:\/\/pilarinvestimentos.com.br\/?p=1773"},"modified":"2024-06-12T11:41:21","modified_gmt":"2024-06-12T14:41:21","slug":"fatores-essenciais-para-analisar-um-fundo-imobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pilarinvestimentos.com.br\/en\/fatores-essenciais-para-analisar-um-fundo-imobiliario\/","title":{"rendered":"Fatores essenciais para analisar um Fundo imobili\u00e1rio"},"content":{"rendered":"

Todos querem investir em fundos imobili\u00e1rios, virou uma febre, mas tem muita gente que n\u00e3o tem no\u00e7\u00e3o sobre o assunto e principalmente analisar de forma correta um FII. Ent\u00e3o, trouxe para voc\u00eas uma lista com alguns pontos chaves que devem influenciar sua escolha para adquirir as cotas dos FII\u00b4s<\/a><\/strong> para sua carteira, bora l\u00e1 conferir
Tenho certeza de que a curiosidade de como analisar um FII fez voc\u00ea chegar a esse conte\u00fado, existem alguns fatores que observamos para n\u00e3o cometer erros prim\u00e1rios ou at\u00e9 minimizar o erro operacional na aquisi\u00e7\u00e3o de cotas dos FII\u00b4s. Para que voc\u00ea fa\u00e7a melhores investimentos em FII\u00b4s, estou disponibilizando uma lista com 7 pontos chave que ir\u00e3o influenciar na escolha para sua carteira de investimentos.<\/p>\n\n\n\n

Confira a seguir…<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

 1. Dividendos<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Se voc\u00ea tem a pretens\u00e3o de formar uma carteira de dividendos, fique atento nos FII\u00b4s que podem ser mais vantajosos do que as a\u00e7\u00f5es. Mas, para tanto, o importante \u00e9 analisar o percentual de DIVIDEND YIELD (DY) ou o mais popular DIVIDENDOS. Analisar o percentual de dividendos que o fundo paga todos os meses vamos observar quanto foi pago de proventos (dividendos) nos \u00faltimos 12 meses apurados. Pense bem voc\u00ea tem um fundo que proporciona um valor mensal (vari\u00e1vel) na m\u00e9dia de R$ 1,50, temos um montante de R$ 18,00 por ano Caso a cota desse fundo est\u00e1 sendo negociada em 105,00 e dividimos pelo resultado gerado apurado dos 12 meses, ent\u00e3o teremos um dividendo de 17,14% Vale lembrar que nesse momento que estou escrevendo esse artigo a distribui\u00e7\u00e3o de dividendos nos FII\u00b4s \u00e9 isenta de IR (imposto de renda) 2. Indicador P\/VP Para quem usa a analise fundamentalista tanto em a\u00e7\u00f5es quanto em FII`s o indicador P\/VP (valor de mercado\/valor patrimonial) \u00e9 um \u00f3timo revelador de oportunidades no mercado, mas nunca analise ele isoladamente, outros aspectos e indicadores (m\u00faltiplos) s\u00e3o importantes para cada avalia\u00e7\u00e3o e analise. Com o indicador P\/VP \u00e9 poss\u00edvel ter uma percep\u00e7\u00e3o se o pre\u00e7o\/valor est\u00e1 caro ou barato, valores que indiquem resultados abaixo de 1, por exemplo, d\u00e3o a entender que o valor da cota est\u00e1 sendo negociado com des\u00e1gio, mas estar\u00e1 caro se ficar acima desse valor.<\/p>\n\n\n\n

2. Indicador P\/VP<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Para quem usa a analise fundamentalista tanto em a\u00e7\u00f5es quanto em FII`s o indicador P\/VP (valor de mercado\/valor patrimonial) \u00e9 um \u00f3timo revelador de oportunidades no mercado, mas nunca analise ele isoladamente, outros aspectos e indicadores (m\u00faltiplos) s\u00e3o importantes para cada avalia\u00e7\u00e3o e analise. Com o indicador P\/VP \u00e9 poss\u00edvel ter uma percep\u00e7\u00e3o se o pre\u00e7o\/valor est\u00e1 caro ou barato, valores que indiquem resultados abaixo de 1, por exemplo, d\u00e3o a entender que o valor da cota est\u00e1 sendo negociado com des\u00e1gio, mas estar\u00e1 caro se ficar acima desse valor.
Quando identificamos cota\u00e7\u00f5es muito abaixo do valor patrimonial pode sinalizar que o SR. Mercado est\u00e1 precificando um neg\u00f3cio invi\u00e1vel, ou at\u00e9 mesmo uma p\u00e9ssima gest\u00e3o do fundo. Muito importante salientar que boa parte das situa\u00e7\u00f5es, os im\u00f3veis que est\u00e3o na carteira de fundos de tijolo costumam ser reavaliados constantemente, e por isso muitas das vezes o P\/VP fica defasado.<\/p>\n\n\n\n

3. Liquidez<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Sempre procurem FII\u00b4s com liquidez di\u00e1ria alta, essa \u00e9 a principal vantagem em compara\u00e7\u00e3o ao investimento em im\u00f3veis f\u00edsicos, a liquidez de mercado \u00e9 um fator importante a ser analisado. Da mesma maneira que acontece na a\u00e7\u00f5es, os fundos que possuem uma boa reputa\u00e7\u00e3o no mercado contam com uma liquidez muito boa. Mas claro que devemos observar e levar em conta os fatos relevantes do mercado, a composi\u00e7\u00e3o da carteira do fundo, a cota\u00e7\u00e3o do ativo e assim por diante.<\/p>\n\n\n\n

4. Prazos dos Contratos<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Analisar os prazos de vencimentos dos contratos \u00e9 de extrema import\u00e2ncia na hora de compra cotas de um determinado fundo. Por mais que o fundo se enquadre em todos os filtros para um analista, os contratos podem fazer a perspectiva positiva virar negativa, imagine voc\u00ea comprar cotas de um determinado FII que a maioria dos seus contratos est\u00e3o em per\u00edodo de vencimento, isso vai tirar o seu sono e sua rentabilidade da sua carteira de investimento. Mas em um conceito b\u00e1sico, quanto maior for o prazo do contrato a tendencia \u00e9 que tenhamos uma boa previs\u00e3o de receitas ao decorrer do meses.<\/p>\n\n\n\n

5. Contratos com regras particulares<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Mas o que \u00e9 isso? Mais conhecidos como contratos at\u00edpicos essa regra entra como complemento da regra 4<\/strong>. Os contratos at\u00edpicos podem apresentar dura\u00e7\u00e3o de 10 anos e com os ajustes indexados com a infla\u00e7\u00e3o, em um contrato t\u00edpico a dura\u00e7\u00e3o \u00e9 de 5 anos e tendo como base um indexador anual e naturalmente, uma revis\u00e3o ao final do 3\u00b0 ano. Importante lembrar que esses contratos n\u00e3o contam com revis\u00e3o, ou seja, a renegocia\u00e7\u00e3o s\u00f3 \u00e9 poss\u00edvel ao final do contrato ou na rescis\u00e3o antecipada. Por isso, os investidores que visam o longo prazo est\u00e3o dando mais preferencia para contrato e acordos at\u00edpicos, isso representa uma maior previsibilidade de recebimentos no longo prazo.<\/p>\n\n\n\n

6. Vac\u00e2ncia<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Para os fundos que investem diretamente em im\u00f3veis a rentabilidade valoriza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio ou do aluguel obtido, mas ai entra a vac\u00e2ncia. A vac\u00e2ncia f\u00edsica significa ao percentual que se mede a propor\u00e7\u00e3o do espa\u00e7o n\u00e3o locado, isso em rela\u00e7\u00e3o a sua \u00e1rea bruta loc\u00e1vel Um exemplo simples o empreendimento tem 200 mil metros de \u00e1rea bruta e existem 20 mil dispon\u00edvel para loca\u00e7\u00e3o, isso que dizer que temos uma taxa de vac\u00e2ncia de 10% Mas existe o indicador de vac\u00e2ncia financeira. Voc\u00ea sabia disso meu nobre amigo investidor? Pois \u00e9, isso corresponde a \u00e1rea que n\u00e3o est\u00e1 gerando receita dividida pela \u00e1rea total do fundo imobili\u00e1rio. Apesar de se pouco utilizada, essa vac\u00e2ncia pode indicar o grau de efici\u00eancia de um ativo. Nesse caso a parte que n\u00e3o est\u00e1 sendo rentabilizado no empreendimento.<\/p>\n\n\n\n

7. Volatilidade<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o s\u00f3 com as a\u00e7\u00f5es, os FII\u00b4s est\u00e3o sujeitos as oscila\u00e7\u00f5es de pre\u00e7o, uma vez que estamos falando de renda vari\u00e1vel, portanto sua cota\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 fixa. A volatilidade tem como intuito evidenciar as oscila\u00e7\u00f5es de alta e baixa do ativo, sendo observado em um determinado time frame, di\u00e1rio, semanal, mensal ou at\u00e9 mesmo no anual. Vale ressaltar que os FII\u00b4s costumam tem uma volatilidade menor dos pre\u00e7os em compara\u00e7\u00e3o de determinadas a\u00e7\u00f5es mais vol\u00e1teis, o que pode representar mais seguran\u00e7a. Quando observamos situa\u00e7\u00f5es de incertezas com o cen\u00e1rio econ\u00f4mico, os fundos que apresentam poucas oscila\u00e7\u00f5es costumam ser uma boa op\u00e7\u00e3o defensiva da carteira de investimentos. N\u00e3o deixando de comparar o IBOV (\u00cdndice de a\u00e7\u00f5es do Ibovespa) que possui uma oscila\u00e7\u00e3o muito grande contra o IFIX (\u00cdndice dos Fundos Imobili\u00e1rios) que possui uma volatilidade muito menor.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

E para encerrarmos, vejam que existem v\u00e1rias nuances que observamos antes de alocar em cotas de FII\u00b4, \u00e9 de extrema import\u00e2ncia contar com uma analise eficiente para tomar a decis\u00e3o ou n\u00e3o de colocar o ativo na carteira de investimentos. Espero que esse artigo ajude voc\u00ea em seus investimentos.

<\/p>\n\n\n\n

At\u00e9 o pr\u00f3ximo artigo, valeu turma.<\/p>\n\n\n\n

Fabiano Gon\u00e7alves
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